Dans le reportage d’hier soir, le Crédit Foncier a listé les villes saturées par les Robien. Il y a deux catégories, les villes noires et les villes rouges.
il y a déjà deux ans, je m’étais amusée à lister les villes engorgées de Robien à éviter. La liste grossit au fur et à mesure que les programmes sont commercialisés et que les lecteurs, acheteurs floués, m’écrivent.
Les villes complétement saturées par les Robien :
Agen, Albi, Angoulême, Bézier, Carcassone, Charleville, Clermont-Ferrand, Colmar, Montpellier, Montauban, Mulhouse, Périgueux, Quimper, Roanne, Saint-Etienne, Saint-Denis, Saint-Ouen, Saint-Quentin-dans-l’Ain, Sedan, Tarbes, Valence, Villejuif, Vitry/Seine…
Villes au bord de l’asphyxie :
Besançon, Carpentras, Chateauroux, Dijon, Le Mans, Libourne, Lille, Limoge, Metz, Nancy, Niort, Pau, Perpignan, Reims, Rodez, Saint-Brieuc, Toulouse (3ème couronne), Vichy…
JE VIENS d’ajouter Montpellier et Libourne. N’hésitez pas à compléter cette liste…
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Cela ne vaut pas que pour le Robien. Il existe des dispositifs de défiscalisation immobilière bien plus intéressants que le Robien (LMP, monuments historiques, Malraux…
qui sont vendus d’autant plus facilement que leur effet fiscal est puissant (ex : en Malraux, imputation de la totalité des coûts d’une restauration immobilière sur le revenu global, une des solutions pour être riche et ne pas payer d’impôt).
Et il est relativement facile de vendre en fin d’année un produit Malraux situé à Trifouilly-les-patates simplement en faisant miroiter un ratio de défiscalisation exceptionnel. En oubliant 1° qu’il faudra à terme louer le bien (donc il faut des locataires), 2° que les loyers pratiqués peuvent être très réduits, ce qui peut lourdement grever un plan de financement.
(désolé pour le smiley, c’est apparemment une combinaison automatique)
C’est bien le smiley, au contraire. Ca met de la couleur.
J’aimerais en connaître d’autres, mais je ne connais que celui là, que j’obtiens comme ça :
: puis ) et un
s’affiche
qui en connaît d’autres ?
c’est la panique, les français ont compris Robien = arnaque pour beaufs, et cela va accélerer la baisse
merci Marie
Laon a ajouter a la liste
Y a combien de logements concernes ? 50 % des Robien ds des villes à risque ? Plus ? a votre avis ?
Langres, merci pour cette ville supplémentaire.
Je propose qu’on colorie tout l’Hexagone sauf Paris et Monaco. Ca ira plus vite
Ca veut dire que leur théorie est fausse ? que ce sont des rigolos qui tentent de semer la panique en se basant sur quelques faits et en les développant à l’extrème ? ca veut dire qu’on ne peut plus compter sur eux non plus, ca veut dire qu’on va tous mourrir ? NNaaaaannnn
Sérieusement faut arrêter de tout dramatiser…
Ca fait des années que j’entend ces bétises sur le prix de l’immobilier qui va s’écrouler, s’effondrer, villes asphixiées et je passe d’autres termes catastrophes. Depuis le temps même si les prix baissent dans les années qui viennent on ne retombera pas au niveau des prix du début de la théorie de crack car justement les prix ont trop monté depuis donc votre thèse est bidon
Proposition pour jpm :
Achetez une douzaine de Robien, et faites de l’argent avec, cette carte vous aidera pour faire votre choix.
Attention, ne trichez pas et achetez dans l’une des régions en rouge, celles qui ont été citées dans le reportage.
LOL Marie
Et on veut la photo de vos locataires, jpm, leur contrat de travail et leur feuille d’imposition…. surement des winners soumis à l’isf !
Voici le lien vers la carte, c’est de celle la dont tu parles, je suppose ?) :
http://leblogimmobilier.wordpress.com/2008/04/19/les-lecteurs-exigent-des-comptes-a-la-presse/
Le reportage n’a rien appris à certains peut-être que cette carte va les aider à y voir plus clair.
“les prix ont trop monté depuis donc votre thèse est bidon”
Le Sénat dit le contraire, plus ça monte plus ça risque de retomber méchamment. Ex USA…
Mon premier investissement était à castres en 2005 et à l’époque la ville était classée rouge pour le robien et aujourd’hui… personne ne parle de cette ville, qu’en est il ? il y a eu un retournement de marché ? ils ont abattus des immeubles peut être ? ou peut être que castres est une ville précurseur et que les prix de l’immobilier vont être multiplié par 10 ?! Après la pluie le beau temps ?
L’exemple des USA n’a strictement rien à voir avec la France. Le mode de conso aux USA a subit une dérive par rapport a des excès de prêts sur les résidences principales avec des taux progressifs et les américains étant poussés à la consommation extrème ne peuvent plus faire face aux remboursements et vendent en bloc. Dans le cadre du robien il n’y a AUCUN intérêt à revendre avant les 9 ans!!!
En france malgré les excès de prêt révolving on est loin de la situation des usa. De plus la France est un pays en retard au niveau des prix de l’immobilier par rapport à l’angleterre ou même aux Usa.
Un propriétaire Robien pète les plombs, mais il ne connaît rien aux USA. L’immo y est mois cher que ds bcp de pays européens, notamment à cause de la faiblesse du dollar. Les prix ont moins monté aux USA, car partis de moins bas.
“Aucun intérêt à revendre avant 9 ans ?” Si, les avis d’huissier pour payer les dettes, quand vous n’avez pas de locataires et pas les moyens de rembourser.
Tiens, il reste encore des haussiers hargneux…
Vous fabulez, aucune ville n’a éré classée rouge en 2005. Les premiers Robien sortaient de terre à peine. Il n’y avait pas de tels classements.
Un conseil; le lectorat est averti ici, ça ne sert à rien de gesticuler.
Jpm vous oubliez les salaires américains, qui justifient les prix, pareil pour les salaires en Angleterre. Et leurs jobs sont de vrais jobs. Pas des bouts d’emplois subvetionnés, complétés par les 30 aides et alloc qui existent en France.
Ecologial : Les Usa j’y suis allé 4 fois et j’y retourne le mois prochain je pourrais vous rapporter des éléments sans problème, les prix sont exhorbitants. Le prix du $ n’a rien a voir dans le prix de l’immobilier, les américains payent leur maison en $.
Pour la revente avant 9 ans vous pensez qu’il faut mieux perdre la moins value (qui d’après ce blog est COLOSSAL donc des dizaines de milliers d’euros) plutôt que de payer 500€ / mois en attendant une potentielle hausse des prix ?
House mouse : je peux vous scanner des extraits de journaux qui faisaient des listes de villes sinistrées, sans problème. Robien date pour votre information de Avril 2003 et à l’époque les programmes étaient rares donc livrés rapidement donc en 2005 il y avait déjà des listes et je ne sais d’ailleurs pas sur quoi on se base pour faire ces listes…De plus Robien n’est que la suite de Besson et de Perissol, robien n’est pas une révolution mais une simple évolution donc on pouvait déjà quantifié tout ca avec beaucoup de recul.
Je sais que le lectorat est endoctriné ici mais je trouve ca tellement ridicule que j’aime bien perdre un peu de temps a chater avec vous pour essayer de comprendre pourquoi tant de dérision et de haine ? Et puis votre théorie sur le fin du monde parce que l’immobilier n’augmente plus que de 2% ca me fait bien rire.
La question que je me pose c’est quel est le but de tels blogs ???pourquoi effrayer tout le monde sur des exceptions ?
La seule réponse à ce paquet d’ânneries de mauvais joueur à qui on a déjà répondu (j’ai viré les propos diffamatoires (punis par la loi) c’est celle là :
http://leblogimmobilier.wordpress.com/2008/04/22/immobilier-40-des-robien-sont-vacants-unpi/
On a le droit de prévenir les gens qu’ils sont une chance sur deux, bcp de Robien n’ont pas encore été livrés, de louer leur “défic”. C’est pas bcp !
bla bla bla un type mal luné qui panique pour ces Robien, Marie.
Le pauvre, il croit qu’il va contredire France 2 et maintenant l’UNPI en postant un message (hargneux) sur un blog.
Ce que vous appelez “l’exception”, c’est 40 % de logements vides, et Marie vous l’a dit si bien, ce pourcentage ne fera que grossir au fur et à mesure des livraisons des programmes neufs.
j’ai acheté (beaucoup, beaucoup trop cher) à vichy un appartement en de Robien, avec un loyer “garanti” (bien au-delà du marché). En fait de garantie, c’est celle des loyers impayés, encore faut-il qu’il y ait un locataire. Là-dessus, le gestionnaire m’annonce que les loyers sont “légèrement revus à la baisse” (-30%, en fait, ils reviennent au prix du marché).
J’ai fait (un peu tardivement, hélas) le bilan réel de mon opération: -100 000 euros si je revends aujourd’hui (en priant pour trouver un acheteur). Comme j’ai acheté dans une résidence de 98 logements “Robien”, je suppose qu’on est 98 malheureux propriétaires (des “exceptions”, JPM?)dans le même cas…
Bonjour Caro 007,
Je vous souhaite bon courage. - 100.000 € ! Mais c’est énorme, dites ! J’epère que vous comptez les frais d’aquisition, les charges, le manque à gagner à cause de l’argent bloqué dans la pierre, en plus de la moins value.
Un autre de mes lecteurs se débat avec un Robien inlouable à Vichy. 18 mois sans locataire. Il le met en vente, la décote est entre 30 et 35 %, plus tous les frais… Il décidé de vendre, ne sachat pas quoi faire de ce logement et ne pouvant pas payer son loyer et le crédit.
Bonne chance, tenez-nous au courant, des associations se montent en ce moment…. à suivre.
-100000 € je suis bien curieux de connaitre le détail de ces 100000€ ?! même en y montant la pire des mauvaises volontés je ne vois pas comment c’est possible.
Pour résumer je ne contredis pas les faits que certaines opérations se déroulent mal mais je suis contre la généralisation.
On va un peu loin là… ce que dit ce type !
Il est pathétique.
J’ai viré le délire…
J’ai laissé des remarques neutres. Une sortie encore, on lui bloque l’accès.
Bon ok je suis peut être allez un peu loin. On va dire que la coupure me paraît honnête.
Par pur curiosité je voudrais bien connaitre le détail des 100000€. Comme je l’ai dit je suis neutre malgré mes propos extravagants que j’estime juste pour contrebalancer ce que je percois comme énormité dans le sens inverse.
Peut être qu’il a vraiment 100000€ de perte mais honnêtement je ne vois pas comment
50 % du prix d’achat perdu + les frais locatifs, charges, le coût du prêt, et les 100.000 de perte sèche ne sont pas impossibles, HELAS
Même si c’est bcp en effet. Mais bientôt, bcp de gens vont perdre de telles sommes si leurs reventes se font dans l’urgence.
Et bcp de biens vendus 170 - 180.000 € valent à peine 90.000 €, le prix réel, le prix non bulle. A cela vous ajouté les frais. Et le compte est bon.
Bonjour,
A titre d’exemple, 100.000 € de pertes sont possibles : j’ai acheté un de Robien à Bègles pour 259.000 €… Je rembourse 1500 € par mois… Si pas de locataire, alors pas de loyer, et pas de déduction fiscale… Donc je me retrouve avec 1500 € à sortir, ce que je ne peux me permettre…
Or les de Robien sont vendus au-dessus du marché car les promotteurs savent que c’est une défiscalisation… Actuellement, mon logement vaut probablement environ 220.000€, si je le revends en urgence j’ai une décote de 30% donc je le vends 155.000€ et donc je perds 104.000€… convaincu ?
Bonjour Etienne,
Je suis désolée de ce qui vous arrive. Aux 104.000 € il faut ajouter ce que vous avez déboursé pour l’appartement depuis son acquisition.
Je vous souhaite de trouver un locataire, mais pour cela il n’y a pas de secret, le loyer doit être raisonnable. Regardez le montant des loyers à Bègles, et claquez dessus..
Votre prêt est sur combien d’années ? Ilfaudrait peut-être le rallonger pour baisser le loyer.
Bonne chance, M
etienne : pourquoi être si négatif ? Comme le dit très justement Marie Phoenix en acceptant de réviser les loyers à la baisse vous trouverez sans problème un locataire et vous aurez donc la possibilité de toucher votre gain fiscal et vous évitez ainsi une lourde perte financière. Il s’agit ne l’oublions pas d’un investissement et personne n’a jamais dit qu’on gagnait de l’argent en faisant une robien que l’on vendait 2 jours après l’achat.
Si on reprend vos éléments je pense que dans les 259000€ vous incluez les frais de notaires, intérêts intercalaires et autres donc forcément le prix d’achat réel est en dessous du prix annoncé mais il en est de même lorsque vous acheter des actions boursières ou des scpi (j’en ai pris aussi, 15% de décote dès l’achat que j’accepte car j’attends en retour les loyers et la hausse des valeurs a long terme).
Mes 2 robiens sont loués et je n’ai jamais eu plus d’un mois sans locataire alors que je ne m’en occupe pas du tout donc je pense que vous pouvez vous en sortir par le biais de la location plutôt que de vendre (ce qui paraît en plus impossible vu que vous ne pouvez pas payer 1500€ / mois ) et je vous assure que votre bien ne peut prendre que de la valeur avec le temps
Bon courage dans vos démarches
Le prix de vente d’un appartement est un prix qui s’apprécie dans le futur .
Revendre une Robien avant les 9 ans n’est pas forcement un choix judicieux .
En revanche, les 60 millions de français vont dans les 15 prochaines années devenir 100 millions .
Nous avons une pénurie actuellement de logement (la hausse constante de l immobilier en est la preuve manifeste) .
La démographie elle augmente de façons exponentiel ( 1 milliards de personne sur terre de l’an 0 a au début du 20 ème siècle , prochainement 10 milliards en a peine 150 ans ….)
Le logement, contrairement a la bourse, n est pas une valeur fictive ! il y a un réel besoin !
L’immobilier continuera à monter tant que la démographie, et la fracture sociale (divorce, personne isolée, foyers restreints) seront ainsi . et ce n’est pas prêt de changer (sauf grosse guerre mondiale) .
Bref, revendre un robien maintenant est un peu stupide . En revanche , dans 9 a 15 ans , ce sera carrément rentable .
Et c’est pourquoi on appelle ça un investissement . Un investissement s’apprécie sur le long terme .
Et sur du long terme, l’immobilier va toujours autant rapporter, quoique en dise les rabats joie depuis 60 ans …qui maintenant regrettent de ne pas avoir saisie la vague quand ils le pouvaient .
Salut Fenril !
Je crois que l’on va avoir une période très calme, tu ne crois pas ? Avec des baisses conséquentes des prix du m².
Ta démo ne tient pas, il y a 5 millions de logements vides !!!!
http://leblogimmobilier.wordpress.com/2008/04/22/immobilier-40-des-robien-sont-vacants-unpi/
Et sur le court terme, il y a des détails triviaux incontournables, comme honorer ses prêts, charges locatives et dettes. Bcp ne peuvent pas attendre.
Une question, fenril : tu possèdes un plusieurs Robien ?
JPM,
Quel revirement ! C’est trop d’honneur !
Dans bcp de cas, un loyer plus bas = risque de tomber sur des gens pas très aisés, et risque d’impayés. Et il faut se le permettre, de baisser le loyer, cad débourser une partie du prêt et des charges de a poche, en plus des frais liés à sa propre RP.
Donner des conseils c’est facile, mais la braderie des Robien aura bien lieu dans des endroits saturés.
Merci vous avez une fois de plus raison … sur le coup des risques d’impayés, cela attire les mauvais payeurs mais cette solution permet en tout cas de ne pas perdre son avantage fiscal et avec des garanties impayées vous touchez quand même un peu de sou.
Pour la braderie des robien je ne comprends toujours pas votre raisonnement : a priori vous parlez d’investisseurs un peu “juste” financièrement, qui ont du mal à payer leur échéance complète.
Donc comment ces gens peuvent vendre un bien et perdre 100000€ (imaginons) qu’ils n’ont pas plutot que de payer 1500€ / mois et de peut être (un peu d’optimisme quand même ca fait pas de mal) voir cette perte réduite avec le temps?
Ca me rappelle 2001 avec les actions, les gens ont “réellement” perdus des fortunes et peu ont vendu, comme on dit : tant qu’on a pas vendu on a pas perdu.
Coucou .
Pour marie phoenix :
“Ta démo ne tient pas, il y a 5 millions de logements vides !!!!”
affirmation étayé et souligné par un lien vers un site non objectif . Dans le figaro je lis ” il faut investir”, dans Libération je lis “halte a l ‘investissement” . qui croire ? peut être l’INSEE.
“”Et sur le court terme, il y a des détails triviaux incontournables, comme honorer ses prêts, charges locatives et dettes. Bcp ne peuvent pas attendre.”
-Une opération bien montés a des assurances (carence et vacances locatives, recours juridique ou même dégradation immobilière .
Pour les montages fait a l arrache ….ok la y a de quoi s’inquiéter.
“-Une question, fenril : tu possèdes un plusieurs Robien ?”
Non, mais je pense franchir le pas sous peu . Entre payer passivement mon impôts, ou essayer d’en récupérer une partie avec un montage correct, il n y a pas à hesiter longtemps .
D’autant plus que tout ces discours sur l’immobilier datent d e plus de cinquante ans . Et que durant ces 50 ans ont a vu deux types de personnes ; ceux qui ont investit, et qui sont riche aujourd ‘hui, et ceux qui râlaient, et qui rale tjs pour leur retraite aujourd’hui.
Si on vait fait la politique du logement et pas la politique de l’immobilier…
A quoi il sert ce nveau ministere du logement? a privilegier ceux qui s’en sortiraient bien sans l’interventionisme de l’etat?
@ fenril
Tu as raté ça, il y a 5.000.000 millions de logemenys vides. L’UNPI a les chiffres globaux, pas des bribes d’infos, ou des brochures commerciales.
http://leblogimmobilier.wordpress.com/2008/04/22/immobilier-40-des-robien-sont-vacants-unpi/
Les données de l’Insee, c’est un long débat.
Je n’ai jamais entendu parlé de l’unpi, avez vous des éléments plus précis concernant leur activité, leurs actionnaires, leurs dirigeants, et sur quels éléments ils se basent pour réaliser leur chiffre ?
c qui l’unpi ? je n’ai jamais entendu parlé de cet organisme. Qui sont leurs dirigeants ? Qui les financent ? et pourquoi n’existe pas de chiffres insee sur ces éléments ?
Bsr, je suis en réflexion sur un Robien à MONTELIMAR -26-, 38 m² pour 104000 euros avec OMNIUM Finances. Est ce que qq1 serait en mesure de pouvoir guider mon choix? Merci
Il faudrait savoir où est situé le bien : centre ou périphérie, quel quartier, proximité de la gare etc… mais cela paraît malgré tout bien cher du m2. Pour info, Valence (26) est déjà saturée de Robiens qui ne se vendent plus. Certes, ce n’est pas à côté mais je pense que le syndrôme est le même à Montélimar!
Bonsoir. moi qui ne suis que locataire, malgré tout le battage qui est fait autour d cette Loi Robien, depuis 4 ans je n’ai jamais vu un propriétaire( et pourant dans la résidence où j’habite il y en aurait 74 !!) Ils ne s’inquiétent donc pas mais, le muste, c’est que la mairie a retiré et donc refusé le permis de construire et donc pas de certificat de conformité … Ya person qui bouge !! Tout il est beau mais ils sont tous c….
Le jour où ils vont vouloir vendre !!! Demandez à leur bailleur ( AKERYS) de vous dire la vérité sans parler du Syndic … Pauvres proprios !!Au plaisir de vous lire.
certains proprios Robien sont dans une sorte de léthargie. pour le moment.
Akérys, dans un communiqué co-signé avec Le Crédit Foncier (tous deux montrés du doigt), ont publié la liste des villes où l’offre de logements neufs est nettement plus importante que la demande locative réelle :
Villes à éviter absolument :
AGEN, ALBI, ALES, ANGOULEME, ANNONAY, AUCH, AUXERRE, BERGERAC, BEZIERS, BOURGES, BRIVE LA GAILLARDE, CAHORS, CARCASSONNE, CASTRES, CAUSSADE, CHARLEVILLE, CLERMONT FERRAND, COGNAC, COLMAR, DAX, DIEPPE, EPINAL, FIGEAC, GAP, GENEVOIX FRANÇAIS, LANGON, LAVAL, LISIEUX, LONS LE SAUNIER, MARMANDE, MONTAUBAN, MONT DE MARSAN, MULHOUSE, PERIGEUX, QUIMPER, ROANNE, SAINT ETIENNE, SAINT GAUDENS, SAINT PAUL LES DAX, SAINTES, SEDAN, TARBES, TULLE, VALENCE, VERDUN SUR GARONNE, VESOUL, VIERZON, VILLEFRANCHE SUR SAONE, VILLENEUVE SUR LOT, UZES.
Villes où laplus grande prudence s’impose :
ANGERS, BESANCON, CARPENTRAS, CHATEAUROUX, DIJON, LE MANS, PERIPHERIE LILLE, LIMOGES, METZ, NANCY, NIORT, PAU, PERPIGNAN, POITIERS, REIMS, RODEZ, SAINT BRIEUC, SAINT DENIS, SAINT OUEN, TOULOUSE AU DELA TROISIEME COURONNE, VICHY, VILLEJUIF, VITRY
tout ce que je lis me deprime. moi c’est sur Vichy, c’est même pas livré, mais je sais que ca ne vaut pas 100 000€ alors que je l’ai payé 150 000€, avec un taux variable non cape bien sur….
est elle enclin à nous défendre contre ces “conseillés” si affables?
j’ai fais une erreur, OK, mais on m’a bien aidé… je ne serais pas allé cherché ça tout seul! est ce que quelqu’un a pu s’en “sortir” ? la “justice” (encore un mot qui me fait peur…
c’est vrai que c’est assez ironique ces smileys…
Ne déprime pas azerty !
La seule chose qui compte c’est la santé. Tu as perdu (peut-être, rien n’est fait) de l’argent, mais garde ta santé, ne te morfonds pas.
Tu sais, j’ai perdu de l’argent en bourse en 2007 comme bcp. J’attends patiemment une solution, mais je finirai par me débarrasser des actions, à perte.
Si vous êtes deux à bosser, vous allez vous en sortir….
Amiclmt, M
PS les smileys mettent du soleil, il n’y a que des sourires et clins d’oeil, apparemment, que du positif
A quoi servirait l’intelligence si l’imbécilité n’existait pas ? C’est facile d’être intelligent a posteriori, mais les vedeurs Robien étaient si forts.
Conséquences sociales de l’allongement de la durée de vie,
Explosion des dépenses,
Les héritages seront affectés par le vieillissement de la population et la dégradation du rendement des régimes de retraites
Les transferts intergénérationnels bénéficient et vont bénéficier de plus en plus aux ainés.
Les faits ont prouvé que l’immobilier n’est pas une valeur sure!!
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