La flambée du foncier a fait exploser le prix du m²

“Pendant des années, les promoteurs en région toulousaine se sont rués sur tous les terrains achetables et certains ont des années de réserve foncière.

Cela a été littéralement la ruée sur les terrains ces dernières années. La conivence des promoteurs avec les municipalités a été très forte, laissant peu de place aux acheteurs particuliers.

D’autant plus que le nombre de promoteurs a augmenté depuis 10 ans, des promoteurs imortants comme Kaufman et Broad et Nexity, en rachetant des promoteurs locaux, se sont jettés dans la bataille, donnant à ces promoteurs locaux une puissance financière supplémentaire.

Les prix du neuf ont grimpé parce que le prix du foncier a doublé en quelques années. Les prix des logements anciens ont automatiquemet suivi.

Tout le marché du logement s’est adapté à l’évolution du prix du foncier, la demande étant soutenue par le marketing bancaire, les conditions généreuses de prêts à taux bas, les acheteurs sans apport étant armés par les banques avec des prêts longue durée (sur 25 à 30 ans) parfois à taux variables et à 110 % du montant du prix du bien (intégrant les frais de notaire, la commission d’agence) et parfois avec un bonus pour les travaux… La concurrence étit donc féroce.

Le marché du foncier était donc biaisé et les promoteurs se retrouvent aujourd’hui avec une quantité de terrains achetés ou réservés sous le bras et l’impossiblité de vendre en nombre leurs programmes neufs à un prix élevé.

Les voilà pris à leur propre piège. Et tentant le tout pour éviter une dégringolade des ventes dans le neuf :
- rassurer l’opinion,
- réduire le nombre de programmes,
- faire des petits programmes,
- adapter les logements aux porte-monnaie.

Mais plusieurs faits nouveaux sont intervenus :

- une crise bancaire et financière sévère ramenant les banques à la raison avec élévation du iveau de risque,
- un renchérissement du crédit avec la remontée des taux d’emprunts,
- un apport exigé par les banques (10 à 15% du montant du bien),
- des plans sociaux chez AIRBUS avec renforcement des mesures, AIRBUS fait partir davantage de gens que prévu, les démissions sont plus importantes que les prévisions initiales,
- un plan social chez Storagetek et le départ non prévu des navigants de la base de Francazal (800 personnes) va modifier l’économie locale,
- la non-venue du feu siège social de Galiléo
- une baisse des migrations vers Toulouse mais aussi en terme de rémunération des postes créés.

Dans la région, à l’époque de Forgeard AIRBUS et ses sous-traitants embauchaient des cadres à haut potentiel à forte rémunération, aujourd’hui dans la région, ce sont les embauches de jeunes diplomés et des employés de la restauration et de la distribution qui sont privilégiés.

L’évolution de la demande n’est plus du tout la même…. L’offre est donc obligée de s’adapter ou de s’écrouler entraînant par la même tout le marché du logement dans son sillage.”

Kubaï

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